Column コラム
失敗しない土地探しの方法を知って、希望の注文住宅を建てよう！
土地の探し方で悩んでいませんか？
土地を探すことは生涯であるかないかくらいのことなので、何から始めれば良いのか分からず悩むのは当然です。
この記事では土地を探すうえで大切なことや探す方法を紹介し、理想の土地が見つけられるよう情報を提供します。
さらに土地を探す前に知っておきたい知識も併せて紹介するので、土地探しに失敗するリスクを下げられます。
「そろそろ新居を建てたい…」という方は、ぜひ参考にしてください。
おすすめの土地の探し方
理想の土地を見つけるためには、計画を立てて探すことがとても重要です。
無計画のまま動いてしまうと、土地探しで失敗してしまう可能性も…。
そこで、おすすめの土地の探し方を紹介します。ポイントは、以下の通りです。
- 希望の条件を考える
- 土地と建物を同時に探す
- 資金計画を立てる
実践することでどのようなメリットがあるのか、それぞれ詳しく解説します。
希望の条件を考える
土地を探すときは、条件を整理しておくべきです。
希望の条件を考えずにうやむやなまま探しても、情報量が多すぎて処理するのに時間がかかったり、住んでから後悔する可能性があります。
例えば勤務先や子供の学校、スーパー、病院などに通いやすい立地にある土地は過ごしやすく利便性も高いです。
土地の大きさや形状は、家の大きさに関係するので、必要な土地の面積を決めておくのもポイントです。
他にも日当たりの良さや治安状況、街の雰囲気など地域環境においても条件を整えておきましょう。
希望する条件は人によって異なりますが、すべての希望が叶う土地を見つけることは容易ではありません。
100％理想の土地を探し続ければ、新築の夢が遠のいてしまうばかりです。
希望の条件だけでなく、妥協できる条件も整理しておくと良いです。
土地と建物を同時に探す
土地を探してから建物を決めると、結局は土地に合った建物になり兼ねません。
土地だけでは家の大きさや間取りまで想像するのは難しく、理想の家を建てられなかったというトラブルに発展しやすくなります。
実際に暮らすのは家の中なので、あくまでも建物に合う土地を探すのが理想です。
とは言っても、建物を先に探すために施工会社から決めるのもおすすめしません。
施工会社によっては土地を探してくれるところもあります。
良い土地が見つかった場合、その施工会社で家を建てなければいけないといった流れができやすく、別の施工会社に依頼しにくくなるでしょう。
こういった問題に直面しないためにも、土地と施工会社は同時進行で探すのがおすすめです。
土地を探しながら施工会社も探し、依頼する施工会社が決まったところで土地探しを手伝ってもらうとスムーズです。
資金計画を立てる
土地にかけられる金額を知ることも、土地を探すうえで重要なポイントです。
しっかり資金計画を立てることで、良い土地を見つけて衝動買いをしたり、高額な土地を購入したりするリスクを下げられます。
また候補が絞られるので、理想の土地を見つけやすくなるといったメリットもあります。
まずは総予算を決めたうえで土地費用と建設費用、そして諸経費それぞれに割り当てられる金額を決めましょう。
予算より少なく収まることができれば、その分、土地もしくは建物に割り当てることも可能です。
逆に、少し予算を超える場合でも、優先順位を決めて土地もしくは建物の費用を減らして回すこともできます。
このような臨機応変な対応は、土地と建物を同時に探すからこそできることです。
土地を探す方法
土地を探す方法は、主に3つあります。
- インターネットで探す
- 不動産屋さんに相談する
- ハウスメーカー・工務店に相談する
それぞれのメリットと注意点について解説するので、土地探しの参考にしてください。
インターネットで探す
インターネットで土地を探すメリットは、価格やエリアなど条件を絞りこみやすく、一度に複数の土地情報を見られるので比較しやすい点です。
またネット環境があれば、いつでもどこでも情報収集ができます。
通勤途中や休憩時間など、ちょっとした隙間時間も活用できるので、ある程度の情報を集めたうえで不動産屋さんやハウスメーカーなどに出向きたい方におすすめです。
ただし、インターネットには、売れ残っている土地が掲載されている可能性もあります。
写真やネット情報だけで判断するのは軽率な行動と言えます。
インターネットを利用する場合は、あくまでも相場などの情報収集に留めておくと良いでしょう。
不動産屋さんに相談する
土地売買の仲介を行う不動産屋さんは、土地情報を専門に扱うプロなので頼りになる存在です。
希望に合わせた土地情報を提供してくれるでしょう。
不動産屋さんにも、大手不動産屋さんと地元の不動産屋さんがあります。
大手不動産屋さんは対応エリアが広く、取り扱っている土地情報が多い傾向が見られます。
そして地元の不動産屋さんは地域の特色を理解しているので、交通量の多さや生活環境など詳しく教えてくれる特徴があります。
どちらにせよ土地を探すうえで頼りになる存在ではありますが、不動産屋さんに住宅の専門家はいません。
そのため「この土地で理想の間取りを実現できるのか？」といった質問に対して、的確な答えを得られない可能性が高いです。
土地と住宅のことを同時に相談できないので、人によっては不便に感じやすいかもしれません。
ハウスメーカー・工務店に相談する
ハウスメーカーや工務店は家を建てるだけでなく、土地探しの相談もできます。
住宅の専門家が建物目線で探してくれるので、理想の家づくりがより実現しやすいです。
また土地や建物にかかる費用をまとめて計算してくれるところも、大きなメリットです。
建築する際にかかりやすい地盤改良工事や擁壁工事などの費用も、ハウスメーカーや工務店で算出してくれます。
予算を立てやすく、計画的に話を進められます。
ただし、相談する際は家を建ててもらうハウスメーカーまたは工務店に依頼しましょう。
ハウスメーカーと工務店は建築が専門なので、土地の情報を提供したらそのまま建築まで行うのが自然な流れです。
そのため、この土地の探し方は「ここに任せたい」というハウスメーカーや工務店以外に使うのは、おすすめしません。
なお、土地探しについては下記記事でも詳しく解説しております。
注文住宅を建てたい！土地探しのコツや注意点
土地を探す前に知っておきたい知識
理想の土地が見つかっても、法律や行政の指導があることで、思い通りの家を建築できない場合もあります。
土地を探すよりも先に、以下の知識を身につけておくべきです。
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・セットバック
・高さ制限
・土地の高低差について
どのような制限があるのか、そして家を建てるうえでどのような影響があるのか確認しておきましょう。
用途地域
建築物の制限がされている地域のことです。
用途地域は住居系・商業系・工業系を合わせて13種類あり、基本的に工業専用地域以外であれば、住宅を建てることができます。
とは言っても、用途地域に定められている場合、あらかじめどのような制限があるのか把握しておく必要があります。
例えば中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。
つまり、周辺に高い建物が建築される可能性があるということです。
逆に低層住居専用地域は、高層マンションなど高い建物が建築されることはありませんが、自分の家を高くすることもできません。
用途地域が定められている場合は、理想の家を建てられるか確認しておくことが重要です。
建ぺい率・容積率
建ぺい率と容積率からは、その土地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるかを把握できます。
建ぺい率とは、敷地面積と建築面積の割合のことです。
要は「この土地に対して、このサイズまでの建物なら建ててOK」と判断するための指標です。
建ぺい率の上限は行政によって地域ごとに定められており、土地情報と一緒に記載されていることが多いです。
また市役所に問い合わせて確認することもできます。
建ぺい率は「建築面積 ÷ 敷地面積 × 100」で計算できます。
例えば、100㎡の土地に対して建ぺい率50％と定められている場合、建築面積は50㎡以内に収めなければいけないということになります。
そして容積率は、敷地面積と建物の延床面積の割合です。
容積率も建ぺい率と同じく、行政によって定められています。
容積率がある以上は、建築面積を抑えて高さのある住宅を建てればいいというわけにはならないのです。
容積率は「延べ床面積（各階の床面積の総合計） ÷ 敷地面積 × 100」で計算できます。
セットバック
セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4mに満たない時、道路の境界線を後退させることです。
火事や事故など災害が起こった時を想定し、行政では緊急車両が通れるように道路は4ｍ（地域によっては6ｍ）確保するよう建築基準法によって定めています。
セットバックした部分は道路とみなされるので、そこを駐車場にしたり住宅を建てたりすることはできません。
土地を探す際は、セットバックする必要はあるのか確認しておきましょう。
もしセットバックが必要な場合は、その分土地面積は小さくなります。
高さ制限
建物には高さ制限があり、前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために定められています。
高さ制限は大きく分けて4種類。
「道路斜線制限」「絶対高さ制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」とあります。
用途地域によってそれぞれ条件が異なり、例えば北側斜線制限は、北側にある建物に適度な採光条件が確保されるように建物の高さが制限されます。
しかしすべての住宅が対象になるわけではなく、用途地域によって規制される場合と規制されない場合があります。
購入したい土地が用途地域の場合は、高さ制限の有無も確認しておきましょう。
土地の高低差について
高低差がある土地は、住宅を建てられるように前準備として整える作業が必要です。
具体的な作業とは、斜面を安定させるための擁壁工事や地盤改良工事、造成工事などがあります。
高低差のある土地は相場よりも安い傾向がありますが、工事費用がかさみ、予算オーバーしてしまう可能性は十分に考えられます。
ちなみに土地が高い場合は、玄関までのアプローチが必要になり、費用がかかりやすいです。
また子供やお年寄りがいる家庭なら、緩やかなアプローチにするなどの工夫も求められます。
そして土地が低い場合は、水はけが悪く排水設備が必要になるでしょう。
どちらにせよ工事費用が発生しやすくなるので、予算を立てる際は要注意です。
なお、土地購入の決め手について、下記記事も併せてご覧ください。
土地探し・購入の決め手とは？7つのポイントと注意点を解説
現地では日当たりや間取りをイメージして確認する
ある程度の目星がついたところで、実際に現地に出向いてみましょう。
この時、確認しておきたいのは日当たりです。
一番明るくなる時間帯、暗くなりはじめる時間帯、どの方向に日が落ちるのかによって間取りが決まりやすくなります。
例えば、家族のだんらんの場となる居間は、一番日当たりの良いところに設計したいと考える方は少なくないでしょう。
日が当たりやすい場所に居間を置くところから間取りを考えれば、ほかの部屋の配置も展開しやすくなります。
さらに周辺の環境や駅から自宅までの道のりや道の広さなども確認しておきましょう。
生活している姿を想像しながら確認することで、住みやすいか土地かどうか判断できるようなります。
土地は段階を踏んで探そう
土地探しは直感で決めるものではありません。
資金計画を立てたうえで、条件を考えながら土地を探すことが重要です。
しかし一般の方が限られた時間の中で、理想とする土地を探すのは容易ではありません。
ライフデザイン・カバヤでは、設計だけでなく土地探しからお手伝いしています。
プロによる住宅目線での土地探しは、きっと満足していただけるでしょう。新築をお考えの方は、展示場にお越しください。
なお、注文住宅完成までの流れは下記記事をお読みください。
注文住宅が建つまでの期間は？完成までの流れと予定通り建てるためのコツを紹介
よく読まれる記事
注文住宅はいくらで建つ？予算を徹底解説
注文住宅でよくある失敗例はこれ！その対策方法とは
＜HIRAYA style＞平屋の暮らしかた
