住宅ローンの流れを知ろう！融資実行のタイミング、土地代のローンはどうなる？

家づくりにおいて、初めて住宅ローンを組む場合、融資はいつ始まるのか？土地代はどうなるのかなど、疑問や不安なポイントも多いですよね。そこで今回は、注文住宅の住宅ローンを組む際の基礎知識を解説します。予算の決め方から、審査、融資が実行されて支払いが始まるまでの流れを把握しておけば、家づくりがスムーズに進みます。ぜひ資金計画にお役立てください。

住宅ローンの融資実行日とは、金融機関から借入金が実際に振り込まれる日のことです。一般的には物件の引き渡し日に設定されます。これは、金融機関が住宅を担保にするため、買主が正式に所有者であることを登記で確認する必要があるからです。融資実行日には売買代金の支払い、引き渡し、登記手続き（所有権移転・抵当権設定）がまとめて行われます。引き渡し後に融資を受けることも可能ですが、購入代金を一時的に立て替える必要があるため、通常は引き渡し日と同日に行うのが最もスムーズです。

住宅ローンは原則、建物が完成してから実行されるため、土地代や着工費用などが先に必要になることがあります。住宅ローンは家を担保にする仕組みのため、まだ建物がない段階では抵当権が設定できず、すぐには融資を受けられません。自己資金だけでは限界がある場合、「分割融資」「土地先行融資」「つなぎ融資」などを利用できます。

「分割融資」とは、一つの融資について支払いのタイミングを分割できるローンのことです。土地の購入費用、着工費、工事の中間金などの支払いにも対応できます。分割融資は住宅ローンと同じ金利が適用されるため金利が低く、手数料が1回のみしかかかりません。結果として総支出額を抑えつつ、毎月の返済負担を減らすことができます。分割融資を取り扱う金融機関は限られており、融資実行の度に契約が必要になる場合もあるので注意しましょう。また、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。

「土地先行融資」とは、土地購入の資金を住宅ローンの一部として先に借りる方法です。土地を担保にできるため、つなぎ融資より金利が低いのがメリットです。ただし、抵当権設定や登記などの手続きや諸費用がかかります。返済は土地購入後から始まり、建築の進行に合わせて「着工金」「中間金」を分割で融資し、建物完成時に本融資が実行されます。土地先行融資も住宅ローン控除の対象になる場合があります。

「つなぎ融資」とは、土地の購入から住宅ローンの実行までの「つなぎ」として利用できるローンです。住宅が完成するまでに必要な土地代や着工金などを一時的に借り入れることができます。ただし、建物が未完成のため担保を設定できず、金利はやや高めで手数料もかかるのが一般的です。元金の返済は住宅ローン実行時に一括で行うため、新居が完成する前に返済する必要はありません。また、住宅ローン控除の対象にはならないので注意が必要です。

住宅ローンを利用する際に備えて、契約から融資までの一連の流れを知っておきましょう。購入したい物件を探し、金融機関の審査を受けます。審査に通過したら手続きや費用を支払って物件が引き渡されるというのがおおまかな流れになります。

まずは年収から、無理なく購入できる注文住宅の予算を計算しておくことが大切です。住宅保証機構のサイトなどでシミュレーションして、無理のない金額を把握しましょう。予算の目安としては、世帯年収の約5～7倍がひとつの基準となります。住宅ローンの審査では「返済比率（年収に対する年間返済額の割合）」が重視され、25～35％が目安とされています。ただし、将来的な収入の変化や、子どもの教育費などの出費も考慮して家計に余裕を持たせるために、手取りの20〜25％以内に収まるように設定するのがおすすめです。

ハウスメーカーや不動産会社と提携する金融機関を利用すると、金利が優遇されたり、手続きがスムーズに進んだりするメリットがあります。金融機関ごとに金利、手続きの流れ、申込条件は異なるので、より良い条件で借りたい場合は自分で探して、複数の金融機関を比較・検討してみるのもおすすめです。

大まかな予算が決まったら、金融機関で事前審査（仮審査）を受けます。これは本審査の前に行われる簡易的な審査で、申込者の収入や資産、返済能力を確認し、希望する借入額が妥当かをチェックします。事前審査に通ると、本審査への申し込みがスムーズになります。もし審査が落ちた場合、物件価格を見直す、頭金を増やす、別の金融機関に申し込むなどの対策を検討しましょう。

結果が出るまでの日数の目安：1週間

事前審査が通り、住宅ローンの借り入れが見込めたら、購入する土地や建物の売買契約を結びます。契約の際、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けて、契約書の内容をしっかり確認することが大切です。サイン後の変更は、ペナルティ（違約金など）が発生することがあるため、疑問点は必ず署名前に確認しましょう。契約時には購入価格の一部を手付金として支払います。これは契約後のトラブル防止のためのもので、買主の都合で契約を解除した場合、返金されないケースもあるので注意が必要です。

住宅ローンの本審査では、契約者の勤続年数や勤務形態、健康状態（団体信用生命保険への加入可否）、物件の担保価値などが詳しく審査されます。事前審査より厳しく、必要書類も多いため、結果が出るまで1〜2週間ほどかかるのが一般的です。売買契約から引き渡しまでの期間が短い場合は、本審査の申し込みを早めに行うことが大切です。

また、事前審査に通っても本審査で落ちることはありますが、契約に「ローン特約」が付いていれば安心です。これは、ローンが借りられなかった場合にペナルティなしで契約を解除し、手付金を返金してもらえる制度です。

結果が出るまでの日数の目安：1～2週間

本審査に通過したら、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結します。契約時には、借入金額、金利タイプ（変動金利・固定金利など）、返済期間、毎月の返済額、保証内容などを最終確認します。契約内容に誤りがないか十分に確認し、不明な点があれば必ず金融機関の担当者に確認したうえで署名・捺印を行いましょう。

また、住宅ローンの契約時には、本人確認書類や実印、印鑑登録証明書などの提出が必要になる場合があります。金融機関によって必要書類が異なるため、事前に確認して準備しておくと手続きがスムーズです。

注文住宅が完成したら、引き渡しと同時に住宅ローンの融資が実行されます。融資金は金融機関を通じて売主に振り込まれるため、引き渡し日は土・日曜日・祝日には設定できないことが一般的です。当日は残代金や諸費用を支払い、書類や鍵の受け取りを行い、司法書士立ち会いのもと登記手続き（所有権移転・抵当権設定）が行われます。登記が完了した時点で正式に引き渡しが完了し、土地・建物は住宅ローンの担保となります。

住宅ローンの融資実行日をスムーズに迎えるために、注意すべきポイントがいくつかあります。自己資金の準備不足やスケジュールの調整ミス、審査の不具合などが発生すると、融資を受けられない恐れがあるため注意が必要です。

注文住宅では、建築着手金や土地代の先行支払いなど、融資実行日の前に資金が必要になる場合があります。しかし、住宅ローンの融資実行日は一般的に引き渡し日となるため、早めに受けることはできません。資金が足りない場合は、前述したようにつなぎ融資などの方法を検討しましょう。

書類不備や司法書士の準備遅れなどが原因で、融資実行日が引き渡し日に間に合わない場合があります。特に月末や繁忙期は手続きが集中して遅れやすいため注意が必要です。融資が遅れると、残代金の支払いができず引き渡しが延期になったり、急きょつなぎ融資を利用したりする可能性があります。こうした事態を防ぐために、書類の準備は早めに済ませ、不備の確認、金融機関や司法書士とのスケジュール共有、そして余裕を持った引き渡し日の設定が大切です。

住宅ローンの融資実行日は、銀行の振込処理や登記手続きが必要なため、平日しか指定できません。物件の引き渡し日が土日や祝日に設定されることもありますが、その場合は融資実行日を直前の平日に設定しておく必要があります。事前にハウスメーカーや不動産会社と調整しておけば、融資実行と引き渡しをスムーズに進めることができます。

住宅ローンの融資実行日は、金融機関から指定される必要書類の提出や登記手続きを行います。スケジュールが遅れると物件の引き渡しも遅れてしまうため、余裕を持って準備を進めることが大切です。融資実行日までに準備しておくべきことをチェックしましょう。

住宅ローンの融資実行日までに、下記のものを揃えましょう。

• 住民票の写し
• 顔写真付きの本人確認書類
• 登記識別情報
• 実印
• 印鑑登録証明書（2通）
• 銀行の通帳
  

融資実行日は、金融機関は融資の担保として所有権移転登記と同時に抵当権設定登記をします。登記手続きは専門知識が必要なため、司法書士に依頼しましょう。

諸費用の金額は、およそ物件価格の約5〜10％が目安といわれています。主な諸費用は以下のとおりです。

• 融資手数料
• 印紙税
• 登記費用
• ローン保証料

火災保険・地震保険料は、建物の構造・面積・エリア・補償内容によっても大きく異なります。戸建ての場合は数十万円程度になるケースが一般的です。

一般的に、融資実行日は銀行が営業している9〜15時の間で行われます。また、手続きには時間を要するため、午前中から始めるケースが多くなります。金融機関によって融資実行日の決め方は異なるため、事前に確認してスケジュールを調整しましょう。

住宅ローンの返済開始日は、融資実行日と約定返済日の設定によって決まります。多くの金融機関では、毎月の返済日（約定返済日）を決めており、融資実行日からその日までの期間によって、初回返済日が翌月または翌々月になるケースがあります。つまり、融資実行日が月のどのタイミングになるかによって、最初の返済日が変わります。そのため、ローン契約時には「返済開始日がいつになるのか」もあらかじめ確認しておきましょう。

返済開始日が違うと、支払う利息の総額にも影響が出る場合があります。これは、金利がいつの時点で確定するかがローンによって異なるためです。一般的に、フラット35や多くの民間ローンでは、融資実行時の金利が適用されます。一方、財形住宅融資では申込時の金利が採用されるのが特徴です。特に、融資実行時の金利が適用されるローンを利用する場合は、本審査から引き渡しまでに時間が空くと、そのあいだに金利が上昇し、返済総額が増えてしまうリスクがあるので注意しましょう。

土地の契約や住宅ローンの手続きを実際に進めていくと、意外とスケジュールに余裕がなかったり、必要書類を準備するのに時間がかかってしまい焦ることもあるでしょう。ライフデザイン・カバヤでは、全体のスケジュール管理や事前準備、その他注意すべき事項など、家づくりが滞りなく進むようサポートさせていただきます。
また、気になる資金計画のご相談も随時承っております。お近くの展示場やモデルハウスへぜひお越しください。
▶来場予約ページからカンタン予約！