家を買うなら、資産価値を考えることも大切！ 価値が下がりにくい土地＆建物とは？

住宅購入を考える際に、「資産価値」という言葉をよく耳にします。住まいにどんな価値を求めるかは人それぞれですが、できれば、資産価値の下がりにくい家と土地を考えたいという人も多いのではないでしょうか。今回は住宅購入において資産価値が重視される理由や、土地と家を購入する際のポイントなどをわかりやすく解説します。

不動産の資産価格は、土地価格と建物価格で決まりますが、土地と建物では価格の下がり方に違いがあります。例えば、同じ4,000万円の一戸建住宅で、比較してみましょう。

上記からわかるように、資産価値に2倍以上の差が生じます。つまり、住宅は価格に占める土地の割合が高いほど資産価値を維持しやすいということがわかります。

建物の資産価値を下げたくないと考える人には、木造住宅よりも耐用年数が長い鉄骨住宅の購入を検討してみてもよいでしょう。木造住宅の法定耐用年数※は22年ですが、軽量鉄骨造の法定耐用年数は3mm超から4mm以下の厚みの場合は27年、重量鉄骨造は34年となります。鉄骨住宅は木造住宅と比べて経年劣化が起こりにくく、資産価値が下がりにくいことが分かります。

※ある資産について通常の管理をしていた場合に、新品の状態から継続して使用できる年数として、国が法律で定めたもの。

一般的に建物の資産価値は、新築時の価値を100とした場合、築10年経過すると5割減、築15年経過すると8割減、築20年経過するとほぼゼロになるといわれています。建物の資産価値は築年数に左右されることが多いですが、家が良い状態であるに越したことはありません。そのためにメンテナンスやリフォームをきちんと行うこともおすすめです。一般に、個性的な間取りや特殊な設備を備えた家は、売却しにくいといわれています。リフォームをする場合も、売却のしやすさを考えて、リビングダイニングを広くとった間取りにするなど買い手のニーズを考えることが大切です。

建物の価値は基本的には築年数と共に下がるので、資産価値を考えた場合、土地選びが最も重要なポイントといえます。土地の価値は、経年劣化による影響は受けませんが、沿線や駅などの交通アクセス、買い物などの利便性、教育や治安、医療体制など周辺環境が大きく影響します。

土地購入でまず意識したいのは、「最寄り駅」です。良い立地というと「駅からの距離」を思い浮かべる人も多くいるかと思いますが、まずは「どこの駅」かが重要です。例えば「他路線に乗り換えが可能な駅」「快速停車駅」「本数の多い路線の駅」「ターミナル駅」「始発駅」が最寄り駅のエリアは、一般的に人気が高く資産価値が高くなります。そのような駅から10分以上離れているような土地でも、価格は比較的下がりにくくなります。また、良い駅は周辺に商業施設も充実し、生活しやすい環境も整っています。そこで、土地選びはまず、「駅選び」から始めることをおすすめします。

学校環境に恵まれた住宅街を選ぶのもコツと言えます。学区の良いエリアにはわざわざその地域に引っ越してくる人も多くいるため、安定した不動産需要が存在します。また、このような学区エリアは、閑静で住環境の優れた住宅街も多く、暮らしやすい環境といえます。

土地の価格が目に見えて上昇傾向にあるエリアでも、大規模な分譲住宅開発の場合、経年とともに「売りたい、貸したい」人が増えれば、自分が売る際、価値が下がってしまう恐れもあります。また、大型ショッピングモールなどの開業で価格が上昇傾向にあるエリアであっても、話題性がなくなり、集客がうまくいかなかった場合、一気に価値が下がってしまう可能性もありあます。一時的なブームなどに惑わされず、そのエリアが伸びる街かどうかを見極めることも大切です。まずは、自分が興味ある地域に開発計画があるかどうかといった切り口で街を観察してみましょう。

将来的に土地価格が上がるかどうかを見極めるために、どのような要因が考えられるかを確認してみましょう。

新しい駅ができたり、乗り入れ路線が拡張したりすることで、人の流れや人口に大きな影響を与えます。街の利便性が良くなり、住む人も増え、商業施設も新設される可能性があります。その結果、土地の価値が上がることは大いに期待できます。

CASE) 大宮

大宮駅は1885年に開業しました。当初は現在ほどの規模ではありませんでしたが、鉄道の延伸や新幹線の開業によって北関東の玄関口として発展しました。都心へのアクセスも良好で、駅周辺には大型商業施設や飲食店が立ち並びます。その利便性の高さから、「住みたい街」として常に上位にランクインする人気のエリアとなっています。

車移動が中心となる郊外のエリアでは、大規模なショッピングモールができることで需要が高まり、資産価格の上昇につながります。

CASE) 倉敷

白壁の風情ある町並みや児島ジーンズストリート、瀬戸内の穏やかな自然環境が魅力の倉敷市は、歴史・文化・自然が魅力的な日本有数の観光地です。アウトレットなど商業施設も充実したことで、住宅地としても人気のエリアとなりました。

商業施設や保育園、公園等も合わせて誘致・開発する大規模な開発事業は、街の活性化につながります。不動産価格の上昇が期待できるでしょう。

CASE) 武蔵小杉

かつての工業跡地を川崎市を中心として複数の大手デベロッパーが積極的に再開発に取り組み、魅力ある街というブランディングに成功しました。

土地は取引額が大きく、固定資産税や相続税などの税金にも関わるため、取引や課税の基準となる信頼性の高い価格指標が必要です。そこで、目的に応じて異なる基準で算定された5種類の価格が設けられており、これを「一物五価」と呼びます。ここでは、それぞれの利用目的や特徴、発表主体、発表時期について紹介します。

いわゆる市場価格のことで、需要と供給のバランスで決まります。不動産市場の動向に加え、商業施設や生活利便施設との距離、土地の形状や接道状況、過去の取引状況など、土地に関係する様々な要因を反映するため、土地の取引において最も参考にしやすい価格とも言えます。

【調べ方】
国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、実際に取り引きが行われた事例を手軽に調べることができます。

公共用地の買収や補償の基準となり、取引の目安ともなる価格です。地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地価格を3月末頃に公表します。

【調べ方】
国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスし、調べたいエリアを選択すれば確認できます。

相続税や贈与税を算出する際の基準となる、「1㎡あたりの宅地価格」のことです。国税庁が、毎年7月にその年の1月1日時点の路線価を公表します。公示価格の約8割の水準とされ、1年に1回しか評価が行われないため、その間の地価変動による納税者間の不公平を避ける狙いがあります。

【調べ方】
国税庁の「路線価図・評価倍率表」からチェックできます。

土地の固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などを算出する際の基準となる価格です。市町村（東京都23区の場合は東京都）が、基準年度の4月に公表します。固定資産税評価額は3年に1度しか見直されないため、その間の地価変動による納税者間の不公平を避ける目的で、公示地価のおおむね7割程度に設定されています。

【調べ方】
市町村（東京23区の場合は東京都）から送られる固定資産税納税通知書の中にある、課税明細書に記載された「評価額」という欄をチェックしましょう。

一般の土地取引のほか、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用され、「都道府県調査地価」とも呼ばれます。都道府県がその年の7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を判定するもので、毎年9月下旬ごろに公表されます。基準地価は、1月1日時点で算出される公示価格の半年後に発表されるため、地価の速報値として公示価格の補完という役割もあります 。

【調べ方】
各都道府県のサイトにアクセスするか、国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスして確認しましょう。

資産価値を守るためには専門的な知見が欠かせません。 ライフデザイン・カバヤでは、各エリアに根ざした豊富な土地情報と、永く価値を維持する高い住宅性能を強みとしています。地域の特性を知り尽くしたスタッフが、あなたの理想の暮らしと資産形成を全力でサポートします。後悔しない家づくりを、私たちと一緒に始めましょう。ライフデザイン・カバヤへお気軽にお声がけください。