初めてでも安心！土地購入の流れを解説。契約、引き渡しまでにやるべきこととは？

マイホームや資産形成の第一歩として、土地の購入は重要な決断です。本記事では、土地購入の基本的な流れ、購入時に発生する税金、契約に必要な書類、そして後悔しないためのポイントなどをわかりやすく紹介します。初めて土地を購入する方でも、全体のステップをしっかり理解しておくことで、安心して手続きを進められるはずです。

土地を購入する際には、さまざまな手続きが必要となります。手続きには半年から1年ほどかかり、売買契約締結から引き渡しまでだけでも約2〜3か月の期間を要します。土地購入の流れは大きく分けて、買い付け、契約、引き渡しの3つのステップがあります。

■買付
1.希望する土地を探す
2.「買付証明書」を提出し「仮押さえ」する
3.住宅ローンの「仮審査」に申し込む

■契約
4.重要事項説明を受ける
5.手付金を支払い、「売買契約」を結ぶ
6.住宅ローンの「本審査」を申し込む
7.金融機関と「金消契約」を結ぶ

■引き渡し
8.残金を決済
9.土地の「引き渡し」と登記手続きを行う

土地購入は、土地探しから始まります。あなたが住みたい地域の条件を複数挙げて、不動産会社や住宅会社、インターネットなどを活用して探しましょう。ただし、条件のいい土地は人気が高く、早めの決断が求められる場合があります。土地の希望条件には優先順位を付けましょう。パーフェクトな土地を探すのは至難の業なので、優先順位の高い条件を満たす土地を選ぶことが大切です。

▶参考記事：土地探しにもコツがある？理想の土地を見極めるポイントを解説！

気に入った土地を見つけたら、土地の売主もしくは仲介業者に、「買付証明書」を提出して「仮押さえ」をします。買付証明書は購入申込書や買受証明書と呼ばれることもあります。買付証明書の提出時にはお金のやり取りはなく、押印も認印で構いません。希望の購入価格がある場合は、値下げした希望額を記載することも可能です。ただし、値下げ価格を記載した場合、後から売り出し価格で申し込んだ人が優先される場合がある点に注意しましょう。なお、買付証明書を撤回してもペナルティはありません。

買付証明書に記載する主な項目は以下の通りです。

• 土地の購入希望価格
• 物件情報
• 引き渡しの予定日
• 手付金、中間金、残代金についての記載
• 支払方法
• 買付証明書の有効期限（一般的に1～2週間が目安）
• 買主についての情報
• 特約などについての記載

買付証明書を提出すると購入交渉が始まります。仮押さえができる期間は限られているため、提出後はできるだけ早く、最低でも1～2週間以内に住宅ローンの仮審査を受けましょう。資金調達の目途がついていない相手とは、売主も本格的に交渉を進める気にはなりません。仮審査は複数の金融機関に申し込むこともでき、3～4日程度で審査結果が出ます。また、住宅ローンは基本的に土地のみの購入では利用できないので、建物のプランニングと並行して土地探しをするのが理想です。そのため、土地探し、建物設計、資金計画のすべてをサポートする住宅会社に相談することをおすすめします。

土地のみを先行して購入する場合は、一部金融機関で行っている土地先行融資やつなぎ融資の手続きを行う必要があります。どちらも建物のプランや概算見積もりが必要になる場合が多いので、住宅会社の候補も絞っておきましょう。

仮審査に通り資金調達の目途がついたら、売買契約に入り、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けます。重要事項説明には、不動産取引にかかわる専門用語や法律用語が多く登場しますが、分からないまま契約をすると後々トラブルの原因となります。疑問点があれば、担当者や宅地建物取引士に質問をして、きちんと理解をしてからサインをすることが大切です。重要事項説明は、売買契約の直前になることが多く、事前に書類のコピーを受け取り、目を通しておくことをおすすめします。

□重要事項説明者
実際の説明者は、説明に先立ち「宅地建物取引士証」を提示することになっているため、取引士証を見て相手が「宅地建物取引士」であるかどうかを確認しましょう。

□取引対象物件
記載されている対象物件と登記簿の内容を照合し、購入予定の物件に誤りがないか確認します。また、抵当権などが設定されている場合は、売買代金の支払いまでに抹消されるかをチェックしましょう。さらに、借地権や借家権など、引き継ぐ可能性のある権利がないかも確認が必要です。

□法令による制限
都市計画法・建築基準法などの法令で建築規制や再建築制限がないかを確認しましょう。用途や規模で規制内容が変わる点に注意してください。

□インフラ状況
上下水道・電気・ガスなどのインフラは整備されているか、費用負担はないかを確認します。道路については、私道の権利関係に問題はないか、通行できるかなどもチェックしましょう。

□契約条件
契約の解除、損害賠償、違約金、手付金、契約不適合責任など契約条件について確認し、不利な内容になっていないかをチェックしましょう。

重要事項説明の確認が終わると、いよいよ売買契約の締結となります。契約時には手付金の支払いが必要となり、金額は物件価格の5～10％程度が目安とされています。また、不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の半額を契約時に支払うケースが一般的です。売主の都合で多少の猶予がもらえることもありますが、買付証明書の提出から契約まではおおむね10日ほどと短期間となります。住宅ローンの事前審査など、必要な手続きを早めに進めておくことが大切です。

売買契約後、住宅ローンの本審査を受けます。本審査の期間は、一般的な金融機関で1～2週間、ネット銀行などは1カ月程度かかることもあります。書類に不備があると追加書類が必要になり、審査期間が延びてしまうので注意しましょう。また、減額されたり審査が通らなかったりした場合には、ほかの金融機関を検討することになります。

□ローン本審査申込書
□本人確認書類
□所得を証明できる書類
□勤続年数が確認できる書類
□物件情報の書類
□返済予定明細書
□重要事項説明書
□印鑑（実印）
□印鑑証明書

本審査を通過したら、金融機関と金消契約（金銭消費貸借契約）を結び、住宅ローンの融資が正式に決定します。ただし、金消契約を結んだからといって、すぐに融資金が振り込まれるわけではありません。住宅ローンの融資実行時期は金融機関によって異なりますが、一般的には物件の引き渡し時に行われます。

• 合意した借入金額や利率、返済期日
• 返済方法
• 連帯保証や抵当権の設定
• 遅延損害金
• 火災保険の加入
• 期限の利益喪失

など

金融機関との金消契約を締結後は、手付金を差し引いた残金を土地の売主に支払います。一般的には、住宅ローンの融資金を自分の口座に振り込んでもらい、売主（不動産会社や住宅会社）の口座へ残金を送金するという流れになります。

残代金も含めて土地代金すべての入金を売主が確認したら、土地の引き渡しが行われます。同時に、所有権を移転するための登記手続きも行います。登記手続きは基本的に司法書士に依頼します。土地売買契約から引き渡しまでは住宅ローンの状況や、引き渡される土地の条件によりますが、通常は1～2カ月くらいかかることも覚えておきましょう。

土地を購入する際、ガスや水道などのインフラ設備が整っているかを確認しましょう。足りない設備を敷地内に引き込む工事が必要となった場合、工事費用がかかるだけでなく、住宅の建築工事の遅れにもつながります。また、ガスも都市ガスとプロパンガスと2種類あるので、購入する土地のエリアではどちらが使用できるかチェックしておきましょう。

地盤が軟弱で建物の重さに耐えられない場合や、地盤沈下や液状化の危険性がある場合など、地盤の状態によっては地盤改良工事も必要となります。地盤改良費は建物の規模や立地条件によって異なりますが、数百万円の費用がかかるケースもあります。土地購入の前に地盤改良費の有無を確認しておきましょう。

購入する土地によって、さまざまな法規制があり、制限を受けます。都市計画法・建築基準法では、建ぺい率と容積率が規制されています。そのほかにも、用途地域、斜線制限、接道義務などの規制もあります。土地の形状や規制によってイメージする家づくりができないこともあるので、気に入った土地を見つけた段階で、土地の法規制を確認しておきましょう。

土地購入は、土地探しだけでなく、建物のプランニングや資金計画まで含めて進めていく必要があります。そのため、それぞれを別々に検討するのではなく、一貫してサポートしてくれる住宅会社に相談することで、全体のバランスを取りながらスムーズに進めやすくなります。
ライフデザイン・カバヤでは、土地探しから設計、資金計画までトータルでサポートしているため、初めての土地購入でも安心して進めることができます。土地と建物のバランスを踏まえた提案を受けられる点も大きなメリットです。
納得のいく土地選びと家づくりのために、こうした住宅会社を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。