土地探しにもコツがある？理想の土地を見極めるポイントを解説！

注文住宅を建てるための土地探しにも、コツがあることをご存知ですか？土地選びで失敗すると、暮らしてみるとどれだけ理想通りの建物になっても、「こんなはずではなかった…」と後悔してしまうこともあります。今回は、失敗しない土地選びについて、詳しく解説します。

予算も広さもエリアも、すべて理想通りの土地を見つけるのは至難の技です。土地探しで大切なのは優先順位をつけることです。それでもすべての条件にぴったり当てはまる土地はなかなか見つからないというのが現状です。そこで、土地を判断する目安は「80点」を基準にしましょう。自分たちが思い描く土地条件を総合的に判断して80点を超えているなら、その土地の購入を検討してみましょう。たとえば、「駅から徒歩10分以内」「日当たりが良い」「小学校に近い」など、希望条件をリストアップします。それらの優先度を明確にして、気になる土地を見学する際に、各条件のスコアをつけていきましょう。土地を客観的に比較でき、判断に迷わなくなりますよ。

土地探しをする前に、事前準備をしておくとスムーズです。

まずは、土地購入にかけられる予算を決定しましょう。次に、購入したいおおよそのエリアを決めて、購入できそうな土地の候補を絞り込みましょう。 土地はエリアと広さによって費用が変動します。土地代金は下記の2つの指標で比較しましょう。

• 坪単価：家を建てるときの1坪（約3.3平米）当たりの単価
• 平米単価：1平米（㎡）あたりの単価

希望エリアの坪単価が分かれば、どのくらいの広さの土地が購入できるか把握できます。土地代以外にも、仲介手数料、登記手続き費用、不動産取得税などの費用もかかるので注意が必要です。

次に、「最寄駅から徒歩10分圏内」「土地の面積は50坪以上」など土地に求める希望条件を考えましょう。立地や周辺環境だけでなく、「家事動線が楽な間取り」など実現したい暮らしも含めて、具体的に考えることをおすすめします。ただし、前述したように、すべての希望条件を満たす土地は簡単に見つからないので、優先順位を付けることが大切です。

事前準備ができたら、土地探しを始めましょう。理想の土地を見極めるためのチェックポイントをリストアップしました。

スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの施設や、病院や銀行、郵便局、学校などの公共施設をチェックしましょう。交通量の多い道路、パチンコ店、駐車場が近くにある物件は騒音に悩まされる可能性があるので注意が必要です。ゴミ集積場が近いと収集日にゴミの匂いが気になるかもしれません。そのほか、街灯があるか、落書きや放置自転車はないかなど治安もしっかり現地で確認しましょう。

土地の面積や形状によって、家の規模や間取りは変わります。土地の形状は主に整形地と不整形地に分けられます。整形地は正方形・長方形などの土地で、計上の制約が少なく自由に建てられますが、価格が高くすぐに売れてしまいます。不整形地は三角や台形、旗竿地などがあり、間取りの制約やデッドスペースが生まれる一方で、日当たりが良い、価格が安いなどのメリットもあります。

がけ地や傾斜のある土地など高低差がある土地は価格が安くなる一方で、土地を平らにするための造成工事や斜面の土砂崩れを防ぐための擁壁工事が必要になる場合があるので注意しましょう。

隣地との境界が曖昧な場合、近隣住民とトラブルになることがあります。境界については、登記簿の情報を確認し、確定測量図や境界標の有無を確認しましょう。もし境界が確定していない場合は、売主に境界確定測量を依頼しましょう。

安全に暮らすために、災害リスクは必ずチェックしましょう。市区町村の窓口やホームページでハザードマップを確認し、洪水・地震・津波・高潮・内水・土砂災害の災害リスクも確認できます。

建築基準法では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。また、前面道路の幅員が4m未満の場合は、建物をセットバックさせる必要があります。前面道路が公道か私道かどうかも確認しておきましょう。

私道に面している土地は、新築工事を行う際、私道の所有者の許可が必要になる場合があります。

建物を安全に建てるために地盤の強さは重要です。地盤改良工事が必要な場合、50〜200万円前後の高額な費用がかかるので注意しましょう。売主の承諾を得られれば、土地を購入する前に、地盤調査を実施できる場合があります。

もともと家が建っていた土地では、上下水道・ガス・電気のインフラが引き込みされている場合が多いです。インフラが整備されていない場合は、引き込み工事の費用負担が発生します。またオール電化の住宅は、ガス管が引き込まれていないこともあります。

土地を購入して家を建てる場合は、建築基準法や都市計画法の制限を受けます。法規制には用途地域、建ぺい率・容積率、斜線制限など、さまざまな項目があります。土地にかかる法規制は市町村の役所で調べることができます。

樹木、電柱、ガードレール、縁石などは工事や車両出入りの妨げになります。現地を見るときに、建築・生活の障害になりそうなものがないか確認しましょう。

理想の土地を見つけるために、インターネットを活用するのは便利ですが、情報量も多く自分好みの物件を絞り込むのに手間がかかります。また、地元密着の不動産会社は地域の物件情報に精通していますが、家づくりのプロではないため、希望条件に合った土地を見つけても、理想どおりの家を建てられないケースもあります。そこでおすすめなのが工務店や住宅会社に依頼する方法です。住宅会社なら未公開物件も含めて豊富な土地情報の中から、家づくりのプロの視点で土地選びをサポートできます。建築費も見据えて提案するので、予算管理や資金計画の面でも安心感があります。

気になる土地を見つけたら、必ず現地に足を運ぶようにしましょう。実際に自分の目で見ることで、その土地の雰囲気や周辺環境など、良くも悪くも様々な発見ができるはずです。また地元の不動産会社を訪れ、周囲の環境や災害歴などについても確認しましょう。

土地探しは注文住宅が完成するまでの工程の中でも特に悩みやすく、時間がかかる作業です。
自分たちの希望を整理し、候補となるエリアには実際に足を運んでみることはもちろん、時には専門家の意見を参考にしながら後悔のない土地を見つけましょう。
ライフデザイン・カバヤではお客様の希望を叶えられるよう、土地探しからお手伝いしています。
住宅の購入や注文住宅を検討されている場合は、土地探しのタイミングからぜひお気軽にご相談ください。

次回は「土地探しの失敗談」と「プロ目線で見た穴場の土地」についてお届けします。